Aviso a propietarios y propietarias de terrenos

El Grupo de Trabajo Jurídico de ALIENTE ha recibido consultas en relación al contenido de los contratos que las empresas promotoras de proyectos de energías renovables están firmando con propietarios de terrenos.

Examinado el contenido de los contratos, desde ALIENTE queremos denunciar lo que desde nuestro punto de vista son verdaderos abusos de derecho contenidos en los mismos, ya sea porque el promotor se reserva unos privilegios en las cláusulas del contrato, o ya sea por la falta de transparencia; dado que no explican suficientemente al propietario de los terrenos, el alcance jurídico de aquello que están firmando.

CON CARACTER PREVIO:

La Ley 49/2003 de 26 de noviembre de arrendamientos rústicos, no es aplicable a este tipo de contratos, por la sencilla razón de que el objeto del contrato no es un aprovechamiento agrícola, ni ganadero, ni forestal.

Entre los abusos o falta de transparencia que hemos observado destacamos los siguientes:

1.- LA EMPRESA NO LE OFRECE AL PROPIETARIO UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO RÚSTICO, COMO PARECE, SINO QUE ADQUIERE UN DERECHO DE SUPERFICIE SOBRE TUS TIERRAS.

“3.4.- El Arrendador manifiesta asimismo su conformidad en otorgar un derecho de superficie sobre la Finca a favor del Arrendatario, en idénticos términos a los del presente Contrato, si así fuera requerido por parte del Arrendatario.”

2.- EL DERECHO DE SUPERFICIE SE CONFIGURA EN EL CONTRATO COMO UNA OBLIGACIÓN DEL ARRENDADOR.

Obligaciones del Arrendador

4.1.- Desde la fecha del contrato el Arrendador se obliga a:

e) Comparecer y otorgar, previo requerimiento en tal sentido por parte del Arrendatario, escritura de elevación a público del presente Contrato de Arrendamiento o, en su caso, constitución de un derecho de superficie a los efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad.

3.- UN DERECHO DE SUPERFICIE ES UN DERECHO REAL, INSCRIBIBLE EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y TRANSMISIBLE A TERCEROS.

¿ Esto que significa en la práctica?: Que la empresa en el contrato hace constar la opción de inscribir en el registro de la propiedad el derecho de superficie, por lo que la finca va a quedar gravada por el plazo que se fije en el contrato, y ni sus herederos ni posibles futuros compradores podrán hacer nada para quitarse esa carga durante el periodo que haya establecido en el contrato, como podemos ver a continuación:

1.4.- Igualmente, el presente Contrato continuará en vigor y subsistirá en caso de enajenación de la Finca por la celebración de cualquier negocio inter vivos o mortis causa, y por cualquier título, de la totalidad o parte de los terrenos integrantes de la Finca, vinculados por el presente Contrato.

En todo caso, los terceros adquirentes y/o sucesores del Arrendador quedarán automáticamente subrogados en todos los derechos y obligaciones que para aquél se derivan de este Contrato.

Y no podrán quitarse esa carga por la sencilla razón de que, como hemos observado en los contratos, se establece un periodo de 30 ó 40 años, pero añaden: “prorrogables a voluntad de la Empresa”. Bien entendido que el derecho de superficie se puede prorrogar hasta los 99 años.

4.- PERO ADEMÁS LA EMPRESA SÍ PUEDE VENDER A UN TERCERO EL DERECHO REAL QUE SE HA CONSTITUIDO SOBRE LAS TIERRAS, SIN QUE SEA NECESARIO EL CONSENTIMIENTO DE SU DUEÑO.

6.- CESIÓN DEL CONTRATO

6.1. El Arrendatario podrá ceder, total o parcialmente, los derechos y obligaciones resultantes de este Contrato a cualquier tercero sin necesidad de consentimiento previo por parte del Arrendador.

La empresa, por lo tanto puede vender a un tercero, el derecho real constituido sobre las tierras, inscrito en el Registro de la Propiedad y por un precio superior, obteniendo así un beneficio.

5.- LA EMPRESA DEFINE LO PACTADO COMO UN CONTRATO DE EXCLUSIVIDAD.
Lo que implica no poder ofrecerle tus tierras a otro empresario con una mejor oferta económica.

3.5.- El Arrendamiento establecido en virtud del presente Contrato se concederá en exclusiva al Arrendatario. En consecuencia, durante la vigencia del presente Contrato y/o del Derecho de Superficie en su caso, el Arrendador no podrá adjudicar a favor de terceros sobre la Finca ningún derecho.

6.- EN CASO DE QUE NO OBTENGA LAS LICENCIAS Y PERMISOS PARA LA INSTALACIÓN, LA EMPRESA NO TIENE NINGUNA OBLIGACIÓN CON EL PROPIETARIO.
Así se establece en el contrato:

7.- RESOLUCIÓN.-

El Arrendatario podrá resolver el presente Contrato en caso de que el proyecto de instalación de la Planta no sea viable o rentable, o en el supuesto de que no se obtengan los permisos o autorizaciones administrativas necesarios para la construcción y/o explotación de la Planta.

En las circunstancias señaladas en el párrafo anterior, bastará la comunicación escrita del Arrendatario al Arrendador manifestando el acaecimiento de cualquiera de dichos supuestos para que el Contrato se resuelva de forma automática, y sin que de ello se derive ningún derecho a indemnización de ninguna clase.

Los textos resaltados que anteceden se han extraído de un Contrato suscrito en un municipio de Andalucía por: Green Capital Power S.L.

También se han examinado contratos de otras Comunidades Autónomas, en los que se observan cláusulas similares a las anteriores.

En contratos de Castilla-La Mancha encontramos cláusulas como las siguientes:

EL PROMOTOR SE RESERVA DERECHOS COMO: NUEVAS INSTALACIONES, DERECHOS DE SUPERFICIE, DERECHO DE VUELO Y SERVIDUMBRE DE PASO QUE NO SE ESPECIFICAN EN EL CONTRATO Y QUE ADEMÁS NO TIENEN NINGÚN COSTE PARA ÉL.

En caso de ser requerido por el Superficiario, el Superficiante se obliga a autorizar la instalación en sus Fincas una subestación eléctrica, tendido eléctrico, postes y demás aparamenta necesaria para el vertido de la energía a la red eléctrica, debiendo conceder si ello fuera necesario, durante toda la vida del Derecho de Superficie, un derecho de vuelo para dichas instalaciones, así como servidumbres de paso y cualesquiera otras necesarias.

Las servidumbres a constituir serán sin coste adicional para el Superficiario y para el Superficiante, estando incluidas, cualquiera que sea su naturaleza y características, dentro del Canon establecido en este Contrato.

Al abuso radica en que en el contrato no cita cuales son esas instalaciones y derechos, pero sí dice que no tendrán ningún coste para el promotor, cuando queda claro que todos esos derechos tienen un precio.

¿EL CONTRATO INCLUYE LA ENTREGA DE LA FINCA COMO GARANTÍA DEL PRÉSTAMO QUE SOLICITE EL PROMOTOR? – VEAMOS LO QUE DICE EL CONTRATO:

Obligaciones del propietario:

ii) firmar los acuerdos directos, notificaciones y cualquier otro documento con los entes financiadores o solicitado por éstos que fuesen necesarios para obtener la financiación.

EL PROPIETARIO SE COMPROMETE A MANTENER EL CONTRATO EN SECRETO.

4.- Confidencialidad: El superficiante se obliga a tratar de forma confidencial el presente derecho
de superficie, comprometiéndose a no desvelar a ningún tercero su existencia ni ninguno de sus términos y condiciones.

HASTA ENCONTRAMOS UNA CLÁUSULA PARA EVITAR CUALQUIER ACUSACIÓN DE ABUSO DE DERECHO:

5.- Autoría conjunta: Este contrato se ha preparado de manera conjunta y no se considerará que esté dirigido estrictamente por ninguna de las Partes del mismo.

Los textos resaltados se han extraído de un Contrato suscrito en un municipio de Castilla-La Mancha por: Solaria Energía y Medio Ambiente S.A.

ESTÁN TAN SEGUROS QUE EL CONTRATO TIENE CLÁUSULAS NULAS QUE LO RECONOCEN Y ESTABLECEN EL MECANISMO PARA CAMBIARLA POR OTRA, PARA QUE NADA CAMBIE:

Si alguna de las cláusulas o parte de ellas contenidas en el presente contrato fuera o deviniera inválida o nula, tal vicio no afectará al resto del contrato, salvo que afecten a algún elemento esencial del mismo, y la cláusula o estipulación inválida se sustituirá por otra de común acuerdo por las Partes que, considerada dentro del conjunto, conduzca a análogos resultados económicos o jurídicos

Desde ALIENTE denunciamos el abuso de derecho que se produce por la posición de privilegio que se reserva el Empresario, pues por un lado establece cláusulas de exclusividad que impiden al propietario acordar un contrato con otro promotor que le ofrezca una mejor oferta económica, al tiempo que el Empresario no sólo puede vender el derecho a un tercero y obtener beneficio por ello, sino que no adquiere ninguna obligación en caso de que no obtenga las licencias necesarias.

Hemos comprobado:

  • Que los promotores a veces son administradores de multitud de Sociedades.
  • Que esas Sociedades tienen un capital social de 3.000 €, mínimo exigido en la ley, que le impide garantizar su solvencia.
  • Que a veces se trata de Sociedades instrumentales destinadas a captar suelo para vender los derechos a otra Sociedad obteniendo un beneficio.

Por ello recomendamos a los agricultores que aseguren sus derechos sin caer en los abusos que se han descrito anteriormente.

Manuel Aguilar de la Cruz

Grupo de Trabajo Jurídico

Diciembre de 2021

Testimonio de un propietario

SER  POCOS  NO  RESTA  DERECHOS

En el Altiplano granadino en los años 80 del siglo pasado, cuando se construye el embalse del Negratín en Zujar, se priva a los  vecinos de sus tierras más fértiles para construir el embalse, pero a los vecinos expropiados no se les facilita el acceso al agua para regar sus tierras en otras zonas y el agua que genera riqueza y bienestar se va para regar en la cuenca del Almánzora, Sevilla, etc..

A los gobiernos de Andalucía “les interesa que haya zonas pobres” para que las subenciones que llegan de Europa, repartirlas en las zonas ricas, nos convierten en “territorios de sacrificio”

En el año 2015, cuando nos decidimos y apostamos los agricultores de la zona por producción ecológica, las ayudas de “conversión” se negaron a ésta zona; concretamente en Andalucía quedamos excluidos para recibir dicha ayuda 1.600 expedientes de agricultores ecológicos; casualmente de los 1.600, 1.205 éramos de las zonas norte de Granada y de Almería.

En mi caso particular, en el año 2016 plantamos almendros ecológicos que por fin se nos aprobaron en el año 2018 por 5 años, después de constituir APEAGA (Asociación de Productores Ecológicos de Agricultores de Granada y Almería), hacer manifestaciones, tractoradas, etc. Cuando se aprobaron ya habíamos perdido las ayudas para conversión los dos primeros años.

El almendro ecológico es una alternativa viable y con futuro para esta zona dada la calidad de este producto.

Las tierras de las que vive mi familia las compró mi bisabuelo José Blanque Collados hace aproximadamente un siglo y algunas después mis padres, yo José Blanque Pérez ya me han dicho que “voy a ser abuelo” y mis hijos y mis nietos tienen “más derecho” a seguir viviendo y cuidando de esta España poco poblada que los titulares de unos “fondos de inversión” que mediante el engaño y con un contrato de arrendamiento en el que no nos explicaron lo de UTILIDAD PÚBLICA lo iban a utilizar para presentar “proyecto Ququima de 702 Ha.” Utilidad pública en el Ministerio de Transición ecológica y Reto Demográfico, donde aparecemos publicado en el BOE  de 16 de marzo y posterior corrección de errores de 23 de abril de 2021 Listado de propietarios con número de polígono y parcela en los municipios de Caniles y Baza.

Lamentablemente no soy un caso aislado, sino que nos intentan seguir vendiendo y manipulando a la ciudadanía mediante la etiqueta de verde y a toda prisa para “meter con calzador” los megaproyectos, sin agotar las primeras opciones:

– Ahorro energético

– Autoconsumo

– Comunidades energéticas de hasta 5 Megawatios,

Saltándose las recomendaciones de la Unión Europea: Paquete de Invierno de la Red Natura 2000.

Ququima va a expropiar a más de 80 propietarios, en muchos casos engañados porque se creen lo que dice la empresa que van “respetar el contrato” y con la declaración de utilidad pública, los contratos Green Capital puede tranquilamente no cumplirlos y expropiar directamente.

Además dentro del listado de Ququima han incluido más de 120 ha de propietarios que no hemos firmado ningún contrato de arrendamiento ni consentimiento alguno.

En Andalucía están pendientes de aprobación alrededor de un millar de megaproyectos y en toda España a saber, con la de biodiversidad, especies en peligro de extinción, modos de vida tradicional y futuras generaciones que no sabemos que pasará… por todo ello instamos a que lo antes posible se apruebe una Moratoria para la aprobación de megaproyectos.

Con la Declaración de Utilidad Pública estas empresas nos pueden expropiar nuestro modo de vida sin tener que cumplir estos contratos de la mentira. Aunque la empresa Green Capital Energy nos asegura que cumplirá el contrato, no nos fiamos de quien busca el máximo rendimiento económico a corto plazo,  favoreciendo la especulación y el oligopolio y que la “España poco poblada” siga perdiendo su identidad y lo más importante sus habitantes. Nuevamente “territorios de sacrificio”.

Además este proyecto lo han presentado sin un aval, para en caso de no interesarles el negocio se puedan marchar después de hacer el destrozo gratuitamente.

A través de ALIENTE y las cerca de 200 organizaciones que la integran, tenemos que decir a todo el mundo y a los políticos de turno, que las Energías renovables son una oportunidad histórica de hacer una transición energética justa, distribuida, democrática y que ésta se convierta en un bien común de la ciudadanía.

La energía fotovoltaica tiene la virtud de que se puede instalar donde hace falta y en la cantidad necesaria, ahorrándonos el transporte dónde se pierde un importante porcentaje, líneas de alta tensión, subestaciones, que destruyen biodiversidad, paisajes y tierras fértiles donde producir alimentos sanos y de calidad.

Plantaciones de árboles a nivel nacional mitigan en parte el “cambio climático”, mediante la función clorofílica nos dan la vida, los alimentos y favorecen la salud y los paisajes. No arrancándolos para plantar placas fotovoltaicas.

No permitamos que estas empresas nos destruyan y aniquilen mediante el recibo de la luz y después a través de las “puertas giratorias”, nombrando a expolíticos para seguir con el negocio en manos del oligopolio.

Mi padre me enseño desde chiquitito “que de la tierra se come”, lo hizo muy bien y estoy muy orgulloso de su lección y lo estoy transmitiendo a todo el que lo quiera aprender, porque cuando el alumno está preparado el maestro aparece.

Mediante el ahorro energético, el autoconsumo y las comunidades energéticas se puede generar empleo y riqueza a nivel local. Que no nos extorsionen con una factura de luz desorbitada y amenacen con un apagón.

En mi situación no pueden porque con las 6 placas de mi tejado y su instalación correspondiente, somos autosuficientes en mi casa y no tenemos tendido eléctrico ni recibo de la luz.